• Il processo di vendita inizia con la determinazione del prezzo al quale proporre l'immobile. Molti proprietari tendono a "sovrastimare" la loro proprietà; questo è un modo sicuro per scoraggiare i potenziali acquirenti. Un agente immobiliare è in grado di fornirvi una stima accurata dell'immobile sulla base delle condizioni attuali di mercato perché lo conosce profondamente ed è aggiornato sui prezzi di vendita nella vostra zona.
  • Molti credono che sia la sola pubblicità a "vendere" un immobile. In realtà un agente immobiliare reperisce gran parte degli acquirenti grazie ai suoi contatti con altri agenti immobiliari, professionisti del settore, precedenti clienti, conoscenti ed inoltre attinge ad un vasto archivio di potenziali clienti interessati alla vostra proprietà.
  • Un agente immobiliare "seleziona" i clienti prima di presentare la vostra proprietà. Evita che la vostra casa sia presa d'assalto da curiosi e "perditempo" . Molti compratori che hanno difficoltà finanziarie spesso si sono già rivolti alle agenzie che hanno sconsigliato loro l'acquisto e tentano la fortuna andando direttamente dal proprietario.
  • Sapete che il venditore è l'unico responsabile della regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell'immobile? L'agente immobiliare, durante le varie fasi della compravendita, controlla i documenti prima e se manca qualcosa ve lo segnala per tempo dandovi il tempo di rimediare e/o completare la documentazione oppure vi aiuta a recuperare quanto necessario attraverso i professionisti (geometri, architetti, notai) con i quali collabora.
  • Il proprietario dell'immobile è emotivamente coinvolto nella trattativa e rischia di non essere un "negoziatore imparziale". Un agente immobiliare rappresenta un utile "filtro" e, grazie all'esperienza maturata nelle numerose trattative svolte, aiuta le parti a trovare il giusto punto di accordo tra interessi spesso contrastanti. Vi aiuta inoltre a valutare i vari elementi della proposta di acquisto in modo oggettivo e competente.
  • Una volta che avete accettato la proposta di acquisto, il lavoro continua. L'agente immobiliare vi segue fino al momento del rogito e coordina le varie figure coinvolte nel processo (tecnici, notaio, banca per eventuale mutuo) al fine di giungere serenamente alla conclusione della compravendita. Si occupa di gestire le eventuali problematiche che possono emergere, adoperandosi per risolverle prima dell'atto definitivo.

Preparare la casa alle visite è un passaggio importante che troppo spesso viene sottovalutato.

L'acquisto di un immobile è in grandissima parte dettato da sensazioni e coinvolgimenti emotivi. Una casa pulita, ordinata e profumata sicuramente ingenera sensazioni più piacevoli di una sporca e disordinata. Riuscire a fornire ai potenziali acquirenti un'ottima prima impressione è fondamentale.

Con pochi e semplici gesti si può ottenere tutto questo, che la casa sia già in ottime condizioni o sia da ristrutturare:

  • Pulizia: Se la casa è già libera sarà facile tenerla pulita e in entrambi i casi prestate particolare attenzione ai vetri delle finestre: deve sembrare che non ci siano!
  • Ordine: più ordine si riesce a fare e più sembrerà grande la casa, inoltre la casa dovrebbe risultare "personalizzabile", chi la visita dovrebbe poterla immaginare come sua e questo diventa difficile se si sono troppe cose personali in giro. Cercate di eliminare tutto il superfluo.

Se la casa in vendita non è quella che abitate, tutto sarà più facile, non sottovalutate la questione e sgomberate immediatamente l'appartamento.

L'Attestato di Certificazione energetica è indispensabile per tutti gli atti notarili di compravendita di ogni singolo immobile dal 1° luglio 2009 e dal 1° luglio 2010 anche per gli atti di locazione.

Semplicemente, un professionista abilitato deve effettuare un sopralluogo e "classificare" la vostra casa. A seconda dell’impianto di riscaldamento esistente e degli accorgimenti per la salvaguardia energetica come ad esempio doppi vetri, coibentazioni ecc., il vostro appartamento sarà classificato: A,B,C ecc.

Un onere che si deve sostenere pena l’impossibilità di fare il rogito.

Problema forse tra i più importanti per chi acquista casa, è quello di verificare la conformità alle vigenti leggi urbanistiche dell'abitazione da acquistare, ma un bravo agente immobiliare può verificare molto velocemente la regolarità urbanistica del Vostro immobile e consigliarvi accuratamente su come procedere per essere pronti alla vendita e per regolarizzare in tempo per il rogito la situazione o anche solo per controllare e recuperare tutta la documentazione che accompagna sempre le opere di ristrutturazione.

Si tratta di aspetto che non può essere in nessun modo sottovalutato.

Il preliminare di vendita, o compromesso, è il contratto con il quale il venditore e l'acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Con la firma del preliminare il venditore e l'acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

Come si registra? Prima di tutto servono due copie del contratto debitamente firmate dalle parti, poi si deve recuperare un modello F23 dalla banca presso la quale si effettuerà il versamento. Si compila il modello F23 come segue:

CODICI TRIBUTO:

  • 104T - Tassa Fissa pari ad €200,00
  • 109T - Caparra – importo da pagare pari allo 0,5% della somma indicata a caparra
  • 109T - Acconto prezzo - importo da pagare pari al 3% della somma versata come acconto
  • 964T - Diritti di segreteria pari a € 3,72

Applicare marche da bollo da €16 ogni quattro facciate del contratto. Importante: la data delle marche da bollo deve essere uguale o antecedente la data di sottoscrizione del preliminare.

Si procede quindi con il pagamento del modello F23 e con la ricevuta ci si presenta all’ufficio dell’agenzia delle entrate.

Si consegnano: le due copie del contratto da registrare con relativa marca da bollo, l’originale del modello F23 pagato, il modello 69 (fornito dall’agenzia delle entrate) su cui vanno riportati i dati delle parti e i codici fiscali e si attende la restituzione del contratto timbrato e registrato.

Il compratore che abbia venduto o donato da meno di un anno un altro immobile acquistato con le agevolazioni della prima casa, ha diritto di usufruire di un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA a suo tempo pagata, fino a concorrenza dell'imposta da pagare in sede di riacquisto.

  • Se il riacquisto è soggetto ad imposta di registro, può immediatamente usufruire del credito d'imposta, detraendo dall'imposta di registro l'imposta pagata col primo atto.
  • Se il riacquisto è soggetto ad IVA (compra da costruttore o società), può chiedere il rimborso dell'imposta in sede di dichiarazione dei redditi o di atti successivi.

Ricorrendo tali ipotesi, il compratore deve esibire copia dell'atto di acquisto e copia dell'atto di vendita del precedente immobile.

Se sulla vostra casa grava ancora un mutuo sappiate che potete estinguierlo sia prima del rogito che contestualmente.

In entrambi i casi è sufficiente chiedere alla Banca i conteggi esatti per l'estinzione alla data fissata e procedere con il saldo di quanto dovuto con un assegno circolare. Se l'estinzione avviene contestualmente al rogito, l'assegno circolare verrà presumibilmente fatto dall'acquirente come parte del saldo dovuto per l'acquisto, dovete unicamente accertarvi sul come procedere all'effettiva estinzione, ossia se questo assegno verrà ritirato da un funzionario della Banca che partecipa al rogito per l'occasione, o se invece viene ritirato dal Notaio che si recherà poi in Banca, oppure se insieme all'acquirente dovrete essere Voi ad andare direttamente in Banca per le formalità.

Una volta che si è proceduto con l'estinzione si deve ottenere dalla banca una dichiarazione di impegno a procedere con tutte le formalità necessarie, affinchè sia cancellata l'ipoteca e questo senza alcun costo per il cliente. Se il debito è gia stato estinto si deve solo verificare con la Banca se ha provveduto ad effettuare tutte le comunicazioni necessarie per la cancellazione dell'ipoteca ed in caso negativo sollecitare la stessa a procedere sempre senza alcun costo.